Subvenciones destinadas al Alquiler de Vivienda 2014

Objeto:

Convocar, en régimen de concurrencia competitiva, subvenciones destinadas a facilitar el acceso y la permanencia en una vivienda en régimen de alquiler a sectores de población con escasos medios económicos, dentro del ámbito territorial de la Comunidad de Castilla y León. Se exceptúan, arrendamientos de las viviendas de protección pública de promoción directa, subarrendamientos, arrendamientos de habitaciones o parciales de viviendas, los arrendamientos de locales usados como vivienda y los arrendamientos para usos distintos del de vivienda.

 

¿Quién lo puede solicitar?:

Personas físicas mayores de edad, formen parte o no de unidades de convivencia, que reúnan todos y cada uno de los requisitos.

 

¿Qué requisitos debo cumplir?:

a) Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda, formalizado con posterioridad al 31 de diciembre de 2010. En el contratao tiene que aparecer la mención expresa de su referencia catastral. Si la vivienda es de protección pública, el contrato de arrendamiento deberá estar visado por el Servicio Territorial de Fomento correspondiente.

b) Que la vivienda arrendada constituya la residencia habitual y permanente del arrendatario, lo que se comprobará con el certificado de empadronamiento que acredite a fecha de presentación de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. El certificado deberá haber sido expedido dentro del plazo de presentación de solicitudes.

c) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal, en España.

d) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, sean superiores a 1 vez el IPREM sin corregir e inferiores a 2,5 veces el IPREM corregido.

e) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, determinados según la letra anterior, sean inferiores al límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia. 

f) Que la renta de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento sea igual o inferior a la cantidad en euros mensuales que se indica a continuación, en función de los ámbitos territoriales:

Ámbito 1B Renta máxima 475 €/mes
Ámbito 1C Renta máxima 420 €/mes     <<Es el que se corresponde con la Provincia de Ávila>>
Ámbito 2 y 3 Renta máxima 400 €/mes
Ámbito 4 Renta máxima 350 €/mes

 

¿Para qué es la ayuda?

La ayuda consistirá en subvencionar parcialmente la renta anual que deban satisfacer las personas físicas mayores de edad, formen parte o no de unidades de convivencia, que arrienden viviendas situadas dentro del ámbito territorial de la Comunidad de Castilla y León, para destinarlas a residencia habitual y permanente.
Se considera renta la que de forma expresa aparezca como tal en el contrato de arrendamiento. 
Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre todas ellas. 
El período máximo subvencionable será de doce meses consecutivos, a contar desde el mes siguiente a aquel en el que se publique en el BOCyL la relación de beneficiarios, con independencia de la fecha en la que se practique la notificación personal de la resolución de concesión a los interesados. 
La fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención.

 

Cuantía:

- La cuantía de la subvención será el resultado de aplicar a la renta anual el porcentaje del 30%, sin que pueda exceder de 1.710 euros anuales.

- Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, previa justificación del pago de la renta.

 

¿Qué documentos necesito?:

Las solicitudes se presentarán conforme al modelo normalizado que se determine en la correspondiente Orden de convocatoria junto con la documentación establecida.

 

¿Qué plazo tengo para solicitarlo?:

El plazo de presentación de solicitudes comenzará una vez se publique la orden de convocatoria en el BOCYL.

 

Lugar y Forma de presentación:

Presencial:

Electrónico:

Plazo de resolución:

El plazo máximo para resolver y notificar el procedimiento será de 6 MESES, a contar desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar las solicitudes. El vencimiento de dicho plazo sin que se hubiera notificado resolución expresa, implicará que el solicitante pueda entender desestimada su solicitud, a los efectos de que se puedan interponer los recursos administrativo o contencioso administrativo señalados anteriormente, en los plazos de tres y seis meses respectivamente.

Notificaciones:

  • PorCorreo Postal en el domicilio del interesado o en el lugar que haya indicado a efecto de notificaciones. 
  • Notificación electrónica por comparecencia,mediante aviso a través del correo electrónico que conste en la solicitud. Dichos aviso no tendrá los efectos de una notificación hasta que el interesado acceda al contenido de las actuaciones administrativas. 

Recursos:         Contencioso-administrativo

Información adicional:

Compatibilidad

  • La ayuda al alquiler de vivienda no se podrá compatibilizar con otras ayudas al alquiler para arrendatarios con escasos recursos económicos, que pueda conceder la propia Comunidad de Castilla y León, las Corporaciones Locales o cualesquiera otras Administraciones o Entidades Públicas.

Más información en:

  • Teléfono de información 012(983 327 850)
  • Dirección General de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo.C/ Rigoberto Cortejoso, nº 14.47014.- Valladolid.
  • Servicios Territoriales de Fomentoen cada provincia.
  • Página web:(https://www.jcyl.es)

Guía Alquiler de Vivienda

(Guía Práctica) - Ayuntamiento de Madrid

 

  • Derechos y obligaciones
  • Actualización y prórrogas
  • Gastos generales
  • Obras

 

Í N D I C E

  1. El alquiler de vivienda.............................................................................................11
  2. El contrato de arrendamiento..................................................................................13
  3. 1. Características generales y recomendaciones
  4. 2. Normativa aplicable
  5. 3. Contenido y formalización
  6. Derechos y obligaciones de las partes......................................................................17
  7. Duración del contrato y sistema de prórrogas...........................................................19
  8. 1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
  2. Renta y su actualización.........................................................................................25
  3. 1. Contratos anteriores al 24 de diciembre de 1964 y vigentes a esa fecha
  1. 2. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 3. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 4. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
  2. Fianza y otras garantías..........................................................................................31
  3. Gastos generales y de servicios individuales.............................................................33
  4. 1. Gastos generales
  5. 1.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 1.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013
  1. 1.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
  2. 2. Gastos por servicios
  3. 2.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 2.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013
  1. 2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 20138. Conservación y obras en la vivienda arrendada..............................................................................................................35
  2. 1. Obras del arrendador
  3. 1.1. Obras de conservación

a) Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994

b) Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 junio de 2013.

c) Contratos a partir del 6 de junio de 2013 1.2. Obras de mejora

a) Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994

b) Contratos entre el 1 de enero de 1995 y 5 junio de 2013.

c) Contratos a partir del 6 de junio de 2013

  1. 2. Obras del arrendatario
  2. 2.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 2.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
  2. Desistimiento y otras formas de finalización del contrato....41
  3. 1. Desistimiento del arrendatario
  4. 1.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 1.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 1.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013
  2. 2. Desistimiento del arrendador
  3. 2.1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 2.2. Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 2.3. Contratos a partir del 6 de junio de 2013 9.3. Resolución del contrato.
  2. 3.1. Causas comunes a todos los contratos
  3. 3.2. Causas específicas en contratos entre el 24 de diciembre de 1664 y el 31 de diciembre de 1994
  1. 3.3. Causas específicas en contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
  1. 3.4. Causas específicas en contratos a partir del 6 de junio de 2013
  1. 4. Suspensión del contrato
  2. Subrogación del arrendamiento...............................................................................49
  3. 1. Contratos entre el 24 de diciembre de 1964 y e l 31 de diciembre de 1994
  1. 2. Contratos a partir de 1 de enero de 1995
  2. Enajenación de la vivienda arrendada......................................................................55
  3. 1. Venta de la vivienda arrendada
  4. 2. La cesión y el subarriendo
  5. Tratamiento fiscal del alquiler.................................................................................57
  6. 1. Impuesto por la formalización del arrendamiento
  7. 2. Deducciones fiscales

Anexo 1. Procedimiento judicial de desahucio.......................................................................59

Anexo 2. Alquiler de habitación...........................................................................................61

 

Puedes consultar el contenido de esta práctica Guía Editada por el Ayuntamiento de Madrid en su web: 

 

Preguntas frecuentes del propietario sobre la LAU

  • Antes de alquilar una vivienda
  • Regulación de los arrendamientos de vivienda
  • Duración y extinción o finalización de los contratos
  • Si fallece el inquilino
  • La subrogación
  • La fianza
  • La renta del alquiler
  • Obras en una vivienda de alquiler
  • Derechos y deberes de inquilino y propietario
  • Inclumplimiento del contrato
  • Documentación asociada

Antes de alquilar una vivienda

1. Ventajas de alquilar una vivienda

Ventajas generales:

  • Se mantiene la propiedad del patrimonio a todos los efectos.
  • Las gestiones de alquilar una vivienda, en principio, son pocas y no deberían ser complicadas.
  • No permanece la casa vacía, con el peligro de que se vaya deteriorando con el tiempo y perdiendo valor.

Ventajas económicas:

  • Además de ser un bien que se revaloriza, la vivienda se convierte en un bien que ofrece una rentabilidad mes a mes.
  • Permite cubrir los gastos de la vivienda.
  • En caso de tener hipoteca, el alquiler paga una parte o la totalidad de los gastos de misma.
  • Puede servir como garantía para préstamos bancarios.
  • Siempre se puede vender si es necesario.

No obstante todo lo anterior, debe tenerse en cuenta que el alquiler, como toda actividad, conlleva sus riesgos.

2. Antes de alquilar una vivienda, debe tenerse en cuenta que:

Desde un punto de vista general:

  • Tener la casa en perfectas condiciones de habitabilidad.
  • Ser consciente de que, incluso si el contrato es anual, éste puede ser prorrogado hasta cinco años unilateralmente por parte del inquilino.
  • No es posible desalojar a los inquilinos antes de terminar el contrato o las prórrogas si no hay un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.
  • La responsabilidad de los daños causados por la vivienda a la Comunidad de Propietarios recae sobre el propietario.
  • Surge una relación obligada con los inquilinos y con los miembros de la comunidad de vecinos.
  • Se debe prestar atención y controlar que los inquilinos cumplan con las normas de la comunidad de vecinos y que cuiden la casa.

Desde el punto de vista económico:

  • Es recomendable mantener la vivienda en buenas condiciones para que el alquiler sea más fácil. A la hora de alquilarla es recomendable invertir en pintura, electrodomésticos...
  • Los gastos generales de la vivienda –comunidad, IBI, etc- corresponden al propietario. Es posible pactar con el inquilino que se haga cargo él, pero el responsable de los impagos sigue siendo el propietario.
  • Las derramas que provengan de obras de mejora en el edifico son responsabilidad del dueño de la vivienda.
  • Una vez existe un contrato de alquiler, la renta sólo se puede subir, como máximo, según el IPC de cada año.
  • Las rentas del alquiler recibidas tributan en el IRPF, es decir, el alquiler no está exento del pago de impuestos. Sin embargo, los gastos para el propietario son deducibles (en las condiciones que marca el impuesto) y, además, el alquiler goza de importantes deducciones.
  • Conviene contar como mínimo con un seguro multirriesgo y a ser posible con un seguro de cobro de las rentas, lo que supone otros gastos a tener en cuenta.

 

Regulación de los arrendamientos de vivienda

3. ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo propietario.

Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

4. ¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE 282, de 25 de noviembre).

Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del inquilino o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

5. ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de viviendas que tengan el uso de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos del ámbito de esta Ley:

  • El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
  • El uso de las viviendas militares por miembros de estos cuerpos.
  • Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
  • El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.

6. ¿Qué contenidos tiene que incluir un contrato de alquiler estándar?

  • Identidad de los contratantes.
    • Propietario: El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
    • Inquilino: Quien adquiere el uso de la vivienda.
  • Identificación de la finca arrendada.
  • Duración pactada.
  • Renta inicial del contrato.
  • Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.

7. Recomendaciones para un contrato

Resulta especialmente conveniente:

  • Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
  • Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
  • Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
  • Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.

8. ¿Qué es la cesión del arrendamiento?

La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el propietario.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.

9. ¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o cedente de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como inquilino de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.

A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el inquilino y el subarrendatario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.

Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario.

El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda. Quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o inquilino al propietario.

10. ¿En qué consiste el derecho de tanteo?

Es la facultad que tiene el inquilino de adquirir la vivienda, en el caso de que el propietario tenga intención de venderla.

Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.

El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario.

Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo el propietario, tras este periodo, iniciar de nuevo la propuesta de venta.

11. ¿En qué consiste el derecho de retracto?

Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la vivienda, o esta comunicación hubiera sido incompleta , con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como resultare inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.

Para ejercitar este derecho el inquilino tiene de plazo 30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino reflejando las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, pasados los cuales caducará este derecho.

El ejercicio de estos derechos por parte del inquilino tiene una serie de límites.
Uno de ellos es el caso de que la vivienda arrendada perteneciera también a otro propietario, es decir un condueño, éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos.

Otro ejemplo es el caso de que el propietario hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

12. ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?

No existe ese derecho cuando el propietario vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.

Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.

Cabe también la posibilidad de que el inquilino renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de arrendamientos por plazo superior a cinco años.

 

Duración y extinción o finalización de los contratos

13. ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.

A falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Es decir, prorrogable hasta los cinco años.

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

14. ¿Cómo se cuentan los plazos?

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino si fuera posterior a la del contrato.

15. ¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?

El inquilino podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

16. ¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de la finalización del contrato?

No. Si lo hace, deberá cubrir las mensualidades restantes, salvo pacto con el propietario. En el caso de contratos de duración pactada superior a cinco años, el inquilino podrá desistir si el arrendamiento ha durado más de cinco años, dando un preaviso de dos meses. Aún así, podría verse expuesto a una indemnización al propietario.

17. ¿Puede el propietario excluir la prórroga?

El propietario podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el propietario no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

18. Se desea alquilar la vivienda por un periodo de dos años porque después el propietario desea ocuparla ¿se puede hacer o el inquilino tiene derecho a permanecer en ella durante los cinco primeros años?

Para poder hacerlo deberá constar en el contrato de firma que necesitará ocupar la vivienda para uso propio en el plazo determinado, en este caso al cabo de dos años. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción del contrato deberá reponer al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo, o bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los cinco años.

19. ¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.

El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

  • Impago de la renta por el inquilino.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

  • Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

 

Si fallece el inquilino

20. ¿Qué ocurre si fallece el inquilino?

En este caso, podrán subrogarse a este contrato las siguientes personas:

  • El cónyuge que conviviera con él.
  • Las personas que hayan convivido con él con una relación afectiva –independientemente de su orientación sexual- durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Si la pareja ha tenido descendencia no hay plazos, es suficiente la convivencia.
  • Los descendientes sujetos a su patria potestad o tutela o los que hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su muerte.
  • Los padres o hermanos que hubieses convivido con él los dos años anteriores de su muerte.

El alquiler se extinguirá si el propietario de la vivienda no recibe comunicación por escrito del fallecimiento, en un plazo de tres meses.

21. Cuando fallece el inquilino de una vivienda ¿Quién puede continuar el contrato en su lugar?

  • El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con él.
  • La personal que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos dos años antes al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.
  • Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
  • Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
  • Asimismo todas las personas que, aunque no se encuentren en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido.

No obstante lo anterior, puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor de cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años, cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.

 

La subrogación

22. ¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?

Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como inquilinos y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

  • El cónyuge del inquilino que en la fecha de fallecimiento del inquilino conviviese con él.
  • La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del inquilino. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.
  • Los descendientes del inquilino sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el inquilino durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los ascendientes y los hermanos del inquilino que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

23. ¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El que tenga derecho a continuar como inquilino deberá notificar por escrito al propietario dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el inquilino. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

24. ¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

En tal caso, deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como inquilino.
A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.

Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

25. ¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a cinco años, propietario e inquilino pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el inquilino fallece una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos cinco años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los cinco primeros años del contrato.

 

La fianza

26. ¿En qué consiste una fianza?

Es un depósito en metálico que debe hacer el inquilino en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía para el propietario de que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato.

La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato. Una vez agotado el contrato, el inquilino pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y que no quede ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante. El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato.

Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.

El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que se pacten, adicionalmente, otro tipo de garantías para asegurar al propietario el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

La fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes, sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes.

27. ¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

No. El inquilino debe satisfacer todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, lógicamente, de la depreciación del mismo por el uso. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a que está obligado el inquilino. Éstos serán observados por el propietario una vez que le hayan sido entregadas las llaves del inmueble y haya finalizado el contrato. Por tanto el propósito de la fianza no es el de pagar ninguna renta.

28. ¿Se puede pedir al inquilino una fianza por un plazo de un año?

La ley establece que es obligatoria la presentación de fianza en metálico y por la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

 

La renta del alquiler

29. ¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?

La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden propietario e inquilino y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.

El propietario deberá entregar al inquilino recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

30. ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.

A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años.

La nueva renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

31. ¿Puede el propietario incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente al que el propietario notifique por escrito al inquilino el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

32. ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino.

 

Obras en una vivienda de alquiler

33. ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El inquilino tiene la obligación de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al propietario que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el inquilino.

34. ¿Puede el propietario hacer obras de mejora?

El propietario puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se podrán demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al inquilino por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el inquilino soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

35. ¿Puede el inquilino modificar la vivienda?

No, a menos que el inquilino obtenga un consentimiento por escrito del propietario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda.

Si el inquilino hace esas obras sin autorización, el propietario puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el inquilino reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.

 

Derechos y deberes de inquilino y propietario

36. Derechos del propietario de una vivienda alquilada.

  • A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino. También podrá resolver el contrato en caso de subarriendo inconsentido, transformación de la vivienda en local de negocio, daño intencionado del inquilino contra la propiedad y por expropiación forzosa, entre otras.
  • A ser informado y consultado antes de realizar un posible subarriendo.
  • A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
  • A cobrar puntualmente la renta.
  • A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
  • A disfrutar de las obras de mejora de la vivienda que haya hecho el inquilino.

37. Obligaciones del propietario.

  • A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  • A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones:
    • Que el deterioro sea imputable al inquilino.
    • Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  • A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.

38. Derechos del inquilino.

  • Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad.
  • Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
  • A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  • Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
  • A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  • A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
  • A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
  • A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.

39. Obligaciones del inquilino.

  • A pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
  • Al pago de la fianza.
  • A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso si la obra dura más de veinte días el propietario tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.
  • Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.

40. ¿Quién debe asistir a las asambleas de la Comunidad de Propietarios?

El propietario de la vivienda o un representante autorizado por él mismo.

 

Incumplimiento del contrato

41. ¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda de que el inquilino realiza actividades molestas o insalubres en la vivienda?

Deberá comunicar al inquilino las quejas de la comunidad y procurar que no vuelva a suceder, de lo contrario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).

42. ¿Qué es el desahucio?

Es un procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino de la vivienda por falta de pago, para que el propietario pueda volver a disponer de su uso, bien para su uso propio, bien para alquilarla de nuevo. Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. Si la deuda es inferior a 900 €, no se requiere abogado o procurador.

La ley, además, permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean.

El desahucio únicamente se plantea para reclamar el desalojo. Por lo tanto, en este juicio no se pueden plantear otras cuestiones.

43. ¿Se pueden iniciar los trámites de desahucio si el inquilino lleva dos meses sin pagar? ¿Cuánto se tarda en desalojarle? ¿Qué ocurre si se encuentra destrozada la casa?

Sí, ya se pueden iniciar los trámites de desahucio. En principio, se le deberá requerir que abone las cantidades que adeuda y una vez transcurridos dos meses se podrá presentar una demanda de desahucio. Si se desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerse, si bien puede que el procedimiento termine si paga lo que debe antes de la celebración del juicio o si se pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado. Si una vez procedido el desahucio descubre daños en la vivienda, se deberá aplicar la mensualidad destinada a fianza para subsanar los mismos y, si no fuese suficiente, se deberá a acudir a los tribunales.

44. A mi me desagrada mucho acudir a los tribunales, ¿se puede evitar el desahucio?

Sí. Para ello, antes de la celebración del procedimiento, el inquilino deberá pagar al propietario o poner a su disposición el importe de las cantidades reclamadas y el de las que deba. Pero si el inquilino ya evitó el desahucio en otra ocasión esto no es posible, es decir, el segundo desahucio es inevitable. Tampoco es posible evitar el desahucio si el propietario hubiese requerido el pago al inquilino, por cualquier modo, al menos con dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

45. ¿Se puede echar al inquilino si el propietario quiere ceder la vivienda a sus descendientes?

No. El único supuesto en el que se podría extinguir un contrato sin otorgarle la posibilidad de prorrogar hasta los cinco años es si el propietario hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesita la vivienda para sí mismo antes de cinco años.

46. ¿Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda?

No se puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, o en su defecto de la autoridad judicial competente. La inclusión en la vivienda está tipificada como allanamiento de morada.

 

Consultar Ley de Arrendamientos Urbanos: "LAU" Click sobre este Texto

LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS CORRIGE LA ANTERIOR VULNERACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.

(extracto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos)

Joaquin Delgado Ramos, Registrador y Notario

El BOE de 5 junio 2013 publica la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Según su Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

En su articulo primero introduce importantes modificaciones a la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 

Se destacan aquí aquellas modificaciones que tienen especial relevancia en relacion con la inscripción o no de los arrendamientos en el registro de la propiedad.

Fundamentalmente debe resaltarse que así como la ley anterior suponía una vulneración de los principios registrales al conceder a los arrendamientos no inscritos efectos incluso frente a terceros registrales, la nueva redacción legal, con gran acierto,  es más respetuosa con los principios registrales esenciales de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritosd (Art 32) y de protección del tercero del articulo 34 de la ley hipotecaria.

En ese sentido, destaca la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS nos dice que “es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.”

 Y la nueva redacción de los articulos 7.2 y del 14.1 señalan lo siguiente:

Art 7.2. “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Art 14.1: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Extracto de algunos de los artículos modificados:

 

REDACCION ANTERIOR

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

REDACCION NUEVA TRAS LAS Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.

 

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

 

 

«Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.

1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

 

Artículo 9. Plazo mínimo.

 

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

 

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

 

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

 

 

 

 

 

 

 

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

 

«Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

  1. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.»

Artículo 10. Prórroga del contrato.

 

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

 

«Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

 

 

  1. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

 

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

 

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

 

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.

 

«Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14,se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

 

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.»

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

 

 

El adquirente de una vivienda arrendadaquedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

 

«Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

 

  1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

 

  1. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»

 

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Se añade un apartado 4 al artículo 27 en los siguientes términos:

«4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.»

 

 

Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.  (…)

Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. (…)

  

Disposición adicional primera. Transmisión de información sobre contratos de arrendamiento de vivienda.

Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de protección de datos.

 

Disposición transitoria primera:  Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

 

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

 

 

Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

 

Disposición final tercera. Desarrollo normativo.

Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus competencias, dicte las disposiciones reglamentarias y medidas necesarias para el desarrollo y aplicación de esta Ley.

 

Disposición final cuarta. Entrada en vigor.

La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

 

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Preguntas frecuentes del inquilino sobre la LAU

  • Antes de alquilar una vivienda
  • Regulación de los arrendamientos de vivienda
  • Duración y extinción o finalización de los contratos
  • Si fallece el inquilino
  • La subrogación
  • La fianza
  • La renta del alquiler
  • Obras en una vivienda de alquiler
  • Derechos y deberes de inquilino y propietario
  • Incumplimiento del contrato
  • Documentación asociada

Antes de alquilar una vivienda

1. Ventajas del alquiler frente a la compra

Ventajas generales de alquilar:

  • En la mayoría de las ocasiones permite acceder a viviendas situadas en el centro de las ciudades, grandes y con mejores equipamientos.
  • Se reducen las gestiones y cuestiones administrativas, particularmente onerosas en el casos de un compra de vivienda. No hay que solicitar una hipoteca, acudir al registro de la propiedad, contratar los servicios de una notaría....
  • La decisión es más ágil.
  • Si la vivienda ya no agrada o no se amolda a las nuevas necesidades, el cambio es menos traumático y costoso.

Ventajas económicas de alquilar:

  • No es necesario disponer de ahorros ni de grandes cantidades iniciales de dinero.
  • No hay gastos de apertura de hipoteca, ni registro ni IVA. No se tienen que afrontar gastos de escrituras, impuestos...
  • El mantenimiento de la vivienda, por lo general, corre a cuenta del arrendador.
  • El cambio de vivienda, al no implicar una operación de compra-venta, no genera plusvalías que luego pueden tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

2. Inconvenientes de alquilar

Inconvenientes generales de alquilar:

  • La permanencia en la casa depende de la renovación del contrato, aunque la estancia mínima siempre podrá ser, como mínimo de cinco años, a no ser que en el contrato se haya especificado un plazo inferior debido a que la vivienda se empleará para el uso directo del dueño.
  • Es posible que no se puedan hacer obras ni reformas aunque se desee. Sin embargo, este aspecto es negociable con el propietario.
  • Las normas del dueño, cuando sean más restrictivas, prevalecerán sobre las de la comunidad de propietarios.

Inconvenientes económicos de alquilar:

  • El gasto realizado al alquilar (es decir, el pago por el uso de la vivienda) no se traduce en la posesión de un bien. No obstante, el ahorro que supone el alquiler frente a la compra se puede invertir en activos financieros como, por ejemplo, un fondo inmobiliario.
  • La subida de renta a los cinco años puede ser costosa. El precio del alquiler sube con el IPC de cada año.
  • Existe una penalización económica en caso de abandonar la casa antes de que finalice el contrato.

3. Quiero acceder a una vivienda en alquiler y no sé si decidirme por una nueva o una antigua ¿Qué ventajas e inconvenientes tengo en cada caso?

Vivienda nueva

Ventajas:

  • Está todo a estrenar.
  • Suelen estar mejor diseñadas, con acabados y diseños más modernos.
  • Suelen contar con más y mejores instalaciones.

Desventajas:

  • No suelen estar localizadas en el centro de ciudades debido a la escasez de suelo urbanizable existente. Por el contrario, se sitúan alejadas del centro, lo que suele implicar un mayor gasto en transporte y de tiempo en los desplazamientos. Las viviendas nuevas que se construyen en el centro de municipios alcanzan precios muy elevados.
  • Las viviendas nuevas suelen ser más pequeñas que las antiguas. Los tabiques acostumbran a ser más finos lo que podría perjudicar a la insonorización.

No quiere esto decir que no existan viviendas nuevas dotadas además de las ventajas atribuidas a las antiguas, pero en todo caso, su precio suele ser bastante más elevado.

Vivienda antigua

Ventajas:

  • Suelen localizarse en el centro de las ciudades por lo que probablemente contarán con mejor comunicación y mejor dotación de servicios, reduciéndose así el coste de transporte.
  • Las construcciones antiguas cuentan con tabiques más gruesos, con lo cual el aislamiento de la vivienda es mayor.

Desventajas:

  • Si no están reformadas pueden ser bastante frecuentes las averías de tuberías con escapes, griferías en mal estado, y como consecuencia la aparición de humedades, goteras...
  • La distribución de estas casas y pisos tiende a no ser muy eficiente. Las habitaciones suelen ser pequeñas para las exigencias actuales y los pasillos muy anchos, con lo que se pierde superficie habitable. Los techos altos, aunque favorecen la sensación de amplitud, dificultan mantener la temperatura ideal.

4. ¿Qué condiciones deben tenerse en cuenta para elegir una vivienda en alquiler?

Evidentemente, las condiciones económicas son una cuestión clave a la hora de elegir una vivienda para alquilar. Se deberá que tener en cuenta la seguridad de los ingresos, si son fijos o variables y si se tiene la posibilidad de recurrir a alguien en caso de necesidad. Las preferencias también juegan un papel primordial a la hora de tomar esta decisión. Hay que tener en cuenta que, en ocasiones, para beneficiarse de algunas ventajas hay que renunciar a otras. A continuación se presentan algunos factores importantes a tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda:

  • La zona o situación de la ciudad donde se prefiere que esté ubicada la vivienda. El entorno como espacio físico existente alrededor de la vivienda es determinante para evaluar las condiciones ambientales y de accesibilidad a la vivienda.
  • La superficie, es decir el tamaño de la vivienda expresado en metros cuadrados. Respecto a la superficie, se debe tener en cuenta que al mencionarla pueden referirse a "superficie útil" o "superficie construida" y por eso conviene distinguirlas para saber a qué se refieren cuando se habla de una o de otra:
    • Es "superficie útil" la que resulta de sumar todas las superficies de los espacios de la vivienda descontando el grosor de los muros, vigas, conductos de ventilación...
    • Es "superficie construida" todos los metros cuadrados de la vivienda que se comprenden en el perímetro exterior de la fachada, incluyendo el grosor de las paredes, los muros, tabiquería interior...
    Si se habla de viviendas en bloque o urbanizaciones de viviendas unifamiliares, el cómputo de superficie construida incluye la parte proporcional de los elementos comunes como portería, escaleras, patios...etc.
  • El ruido de la zona. El tráfico de vehículos, la proximidad a las vía del tren, discotecas o bares nocturnos, e industrias ocasionan ruidos a deshora y pueden dar lugar a trastornos y molestias.
  • Proximidad a zonas comerciales y a otros servicios. Puede ser interesante elegir una zona donde haya tiendas de artículos de primera necesidad, donde exista centro de salud, ambulatorio y farmacias así como Bancos o Cajas de Ahorro, oficina de Correos, Colegios o Guarderías.
  • Proximidad a zonas verdes o jardines.
  • Buena comunicación y fácil acceso al transporte público. La existencia de vías de comunicación rápidas, seguras y bien acondicionadas así como la cercanía, comodidad y posibilidades de movimiento que ofrece el transporte público es un aspecto importante a considerar, aunque se disponga de vehículo propio.
  • Contaminación del aire. Es importante, a la hora de elegir vivienda, averiguar si está localizada cerca de grandes industrias o incluso vertederos.
  • Posibilidades de circulación y aparcamiento. La facilidad de acceso a la vivienda y el aparcamiento se deben tener muy presentes, sobre todo si no se dispone de garaje.

5. Cuando se visita una vivienda ¿qué es lo que se debe considerar para valorarla correctamente?

Lo principal es que la vivienda guste, pero no sólo hay que dejarse llevar por eso. También hay que tener en cuenta otros factores relacionados con la calidad, la seguridad y la solidez de la vivienda y el edificio.

  • Antes de entrar debe observarse el aspecto general del edificio o la casa en cuestión, y si hay alguna deficiencia en las aceras o en el alumbrado.
    Además puede solicitarse al Ayuntamiento información sobre las previsiones de dotaciones de comercios, áreas verdes, escuelas y tiempo en el que van a ejecutarse.
  • Acceso a la vivienda. Si lo que se visita es un piso, es importante que fijarse en el tamaño del portal; las dimensiones deben ser acordes al número de viviendas que comprende, de tal modo que permita el libre acceso del usuario y sea lo suficientemente espacioso como para entrar y salir holgadamente. Por otro lado, el portal debe disponer de un sistema de cierre que proteja la seguridad de los vecinos.
  • Acabados interiores. En cuanto al parqué, las baldosas, pintura, carpintería, molduras, zócalos, deben ser de material resistente y de fácil limpieza, aunque, claro está, deben ser del gusto del inquilino. Es conveniente comprobar el estado de las ventanas, tanto por el aislamiento térmico como acústico.
  • Orientación. Una buena orientación es importante porque permitirá aprovechar mejor la energía solar proporcionando a la vivienda no sólo iluminación natural sino que ayudará a climatizarla durante el invierno.
  • Ventilación. Lo mejor para una vivienda es que tenga ventanas a ambos lados para formar ventilaciones cruzadas. En cualquier caso, el uso de aparatos en los que se produzca combustión condiciona la necesidad de ventilaciones propias de seguridad y para la salida de humos y por tanto deben cumplirse las reglamentaciones para cada tipo de combustible.
  • Ruidos. Hay que comprobar que el ruido, tanto exterior (del tráfico, de industrias, o talleres cercanos, bares o locales de ocio) como interior (de los ascensores, de las tuberías) no sea excesivo pues puede resultar muy molesto.
  • Servicios e instalaciones comunes. El edificio puede tener instalaciones centralizadas o no, como calefacción, agua caliente...etc.
    En ese caso se debe comprobar de si se dispone de contador individual para medir el consumo. De cualquier manera, siempre que la vivienda visitada tenga calefacción se recomienda preguntar la clase de energía que utiliza porque este es un aspecto que puede elevar bastante los gastos que se quieran destinar al mantenimiento de la casa.
  • Fontanería. El estado de la fontanería únicamente puede apreciarse a simple vista por el funcionamiento de los grifos, la rapidez de los desagües, y la existencia de las correspondientes llaves de paso. Es importante observar si hay buena presión de agua y si pueden abrirse varios grifos a la vez sin que pierdan presión y caudal.
  • Instalación eléctrica. Los detalles más importantes a tener en cuenta serán los siguientes:
    • Deberá comprobarse si existe mecanismo de corte general de corriente, e interruptor diferencial.
    • Verificar el número de puntos de luz y su distribución, así como los interruptores existentes, viendo si están instalados de modo que al entrar en una habitación pueda iluminarse fácilmente.
    • Debe comprobarse si existen suficientes enchufes para la instalación de lámparas, electrodomésticos etc.
    • Por razones de seguridad en los cuartos de baño, los interruptores y otros mecanismos no deben poder manejarse desde la bañera.
  • Garaje. Si la vivienda se alquila con garaje, es importantísimo que también se pueda ver para tener en cuenta sus aspectos físicos, la facilidad con la que puede accederse, el tamaño con respecto al vehículo, la necesidad de maniobras, y si hay acceso directo desde él a la vivienda.
  • Es primordial notar si en los techos, paredes o suelos existen grietas o humedades. Si así fuese, lo mejor es consultar con un arquitecto que valore la importancia de estos defectos de la construcción.

Otros aspectos importantes a la hora de elegir una vivienda son los referentes a la distribución, superficie, espacios de almacenamiento, trasteros, armarios, tendederos, etc.

6. ¿Qué pasos deben seguirse para alquilar una vivienda?

  • Pensar en las características del piso deseado para que cubran las necesidades (número de habitaciones, zona, servicios...)
  • Fijar un límite en el precio que se esté dispuesto a pagar.
  • Elegir la zona en la que se desearía vivir.
  • Consultar las ofertas presentadas en diferentes medios de comunicación: lapágina WEB de la Sociedad Pública de Alquiler, las Bolsas de Vivienda de las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos, los periódicos tanto generales como especializados, los agentes que intermedian en el sector....

Regulación de los arrendamientos de vivienda

7. ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo propietario.

Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

8. ¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) de 24 de noviembre de 1994 (Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, BOE 282, de 25 de noviembre). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil.

Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del inquilino o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

9. ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de viviendas que tengan el uso de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos del ámbito de esta Ley:

  • El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
  • El uso de las viviendas militares por miembros de estos cuerpos.
  • Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
  • El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.

10. ¿Qué contenidos debe incluir un contrato de alquiler estándar?

  • Identidad de los contratantes.
    • Propietario: El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
    • Inquilino: Quien adquiere el uso de la vivienda.
  • Identificación de la finca arrendada.
  • Duración pactada.
  • Renta inicial del contrato.
  • Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.

11. Recomendaciones para un contrato

Resulta especialmente conveniente:

  • Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
  • Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
  • Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
  • Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.

12. ¿Qué es la cesión del arrendamiento?

La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el propietario.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.

13. ¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o cedente de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como inquilino de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada.

A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el inquilino y el subarrendatario.

Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad.

Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario.

El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda. Quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o inquilino al propietario.

14. ¿En qué consiste el derecho de tanteo?

Es la facultad que tiene el inquilino de adquirir la vivienda, en el caso de que el propietario tenga intención de venderla.

Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.

El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario.

Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo el propietario, tras este periodo, iniciar de nuevo la propuesta de venta.

15. ¿En qué consiste el derecho de retracto?

Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la vivienda, o esta comunicación hubiera sido incompleta , con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como si el precio efectivo de la compraventa resultare inferior o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.

Para ejercitar este derecho el inquilino tiene de plazo 30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino reflejando las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, pasados los cuales caducará este derecho.

El ejercicio de estos derechos por parte del inquilino tiene una serie de límites.
Uno de ellos es el caso de que la vivienda arrendada perteneciera también a otro propietario, es decir un condueño, éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos.

Otro ejemplo es el caso de que el propietario hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

16. ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?

No existe ese derecho cuando el propietario vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio.

Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio.

Cabe también la posibilidad de que el inquilino renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de arrendamientos por plazo superior a cinco años.

Duración y extinción o finalización de los contratos

17. ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo.

A falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Es decir, prorrogable hasta los cinco años.

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.

18. ¿Cómo se cuentan los plazos?

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino si fuera posterior a la del contrato.

19. ¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?

El inquilino podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

20. ¿Puede el propietario excluir la prórroga?

El propietario podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el propietario no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.

21. ¿Se puede abandonar el alquiler antes de los 5 años?

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, el inquilino podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se avise al propietario antes de dos meses de la finalización. En este caso, el inquilino deberá indemnizar al propietario con un mes de renta por cada año del contrato que reste de cumplir.

22. Si se incumple el plazo del contrato ¿Debe indemnizarse al propietario?

En arrendamientos con plazo inferior a un año si se incumple el contrato, el propietario podrá solicitar el pago de una indemnización equivalente al plazo de incumplimiento del contrato.

Si el arrendamiento es superior a cinco años la indemnización será igual a un mes de renta por año de arrendamiento que quede por cumplir.

23. El propietario quiere alquilarme su vivienda por un periodo de dos años porque después quiere irse a vivir a ella ¿puede hacerlo o tengo derecho a permanecer en ella al menos durante los cinco primeros años?

Para poder hacerlo deberá constar en el contrato de firma que necesitará ocupar la vivienda en el plazo determinado, en este caso al cabo de dos años. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción del contrato deberá, o bien reponer al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo. O bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los cinco años.

24. ¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.

El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:

  • Impago de la renta por el inquilino.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:

  • Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
  • Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.

Si fallece el inquilino

25. ¿Qué ocurre si fallece el inquilino?

En este caso, podrán subrogarse a este contrato las siguientes personas:

  • El cónyuge que conviviera con él.
  • Las personas que hayan convivido con él con una relación afectiva –independientemente de su orientación sexual- durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Si la pareja ha tenido descendencia no hay plazos, es suficiente la convivencia.
  • Los descendientes sujetos a su patria potestad o tutela o los que hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su muerte.
  • Los padres o hermanos que hubieses convivido con él los dos años anteriores de su muerte.

El alquiler se extinguirá si el propietario de la vivienda no recibe comunicación por escrito del fallecimiento, en un plazo de tres meses.

26. Cuando fallece el inquilino de una vivienda ¿Quién puede continuar el contrato en su lugar?

  • El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con él.
  • La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos dos años antes al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.
  • Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
  • Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
  • Asimismo todas las personas que, aunque no se encuentren en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido.

No obstante lo anterior, puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor de cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años, cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.

La subrogación

27. ¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?

Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como inquilinos y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

  • El cónyuge del inquilino que en la fecha de fallecimiento del inquilino conviviese con él.
  • La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del inquilino. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.
  • Los descendientes del inquilino sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el inquilino durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los ascendientes y los hermanos del inquilino que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
  • Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

28. ¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El que tenga derecho a continuar como inquilino deberá notificar por escrito al propietario dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el inquilino. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

29. ¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

En tal caso, deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como inquilino.
A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en la cuestión 28. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.

Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

30. ¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a cinco años, propietario e inquilino pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el inquilino fallece una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos cinco años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los cinco primeros años del contrato.

La fianza

31. ¿En qué consiste una fianza?

Es un depósito en metálico que debe hacer el inquilino en el instante en que se formalice el contrato de alquiler. La fianza es obligatoria y trata de actuar como garantía para el propietario de que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato.

La fianza estará en posesión del propietario hasta la finalización del contrato. Una vez agotado el contrato, el inquilino pasará a comprobar el estado en que ha quedado la vivienda y que no quede ningún pago pendiente. Si todo está en regla, el propietario procederá a devolver la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para satisfacer algún pago, deberá devolver el saldo restante. El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato.

Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.

El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que se pacten, adicionalmente, otro tipo de garantías para asegurar al propietario el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

32. ¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza?

No. El inquilino debe satisfacer todas las mensualidades. La finalidad de la fianza es el asegurar que el inquilino va a devolver el inmueble en el mismo estado en el que se hallaba cuando lo alquiló, sin prejuicio, lógicamente, de la depreciación del mismo por el uso. La fianza cubre los desperfectos o la falta de las pequeñas reparaciones a que está obligado el inquilino. Éstos serán observados por el propietario una vez que le hayan sido entregadas las llaves del inmueble y haya finalizado el contrato. Por tanto el propósito de la fianza no es el de pagar ninguna renta.

33. ¿Se puede pedir al inquilino una fianza por un plazo de un año?

La ley establece que es obligatoria la presentación de fianza en metálico y por la cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

La renta del alquiler

34. ¿Cómo se determina, dónde y cómo se paga la renta?

La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden las partes y, salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada.

El propietario deberá entregar al inquilino recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino como, por ejemplo, la domiciliación bancaria de los recibos de la renta.

35. ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses anteriores.

A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema que durante los cinco primeros años. Así, esto obliga a recoger en el contrato cómo se desea actualizar la renta a partir del quinto año.

La nueva renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando el porcentaje aplicado para la actualización.

36. ¿Puede el propietario incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

Salvo pacto en contrario en el contrato, si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.

El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente a aquel en que el propietario notifique por escrito al inquilino el incremento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

37. ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?

Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino.

Obras en una vivienda de alquiler

38. ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El inquilino tiene la obligación de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al propietario que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el inquilino.

39. ¿Puede el propietario hacer obras de mejora?

El propietario puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se podrán demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al inquilino por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato.

Si el inquilino soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

40. ¿Qué obras puede realizar el inquilino?

El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del propietario, manifestado por escrito, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trasteros, plaza de garaje..) o que provoquen una disminución de la estabilidad o de la seguridad de la misma.

El inquilino está autorizado para realizar las siguientes obras, sin necesidad de consentimiento del propietario:

  • Obras urgentes de conservación o reparación.
  • Pequeñas reparaciones.
  • Obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda, incluidas las necesarias para adecuar ésta a la condición de minusválido. En este sentido, el inquilino, su cónyuge o persona que conviviera con él en similar relación de afectividad podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido. La situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el organismo o administración pública competente.

En cambio, el inquilino necesitará de consentimiento escrito para realizar las siguientes obras en la vivienda alquilada:

  • Obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios.
  • Obras que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el inquilino realiza las obras sin consentimiento, el propietario podrá:

  • Resolver el contrato.
  • Esperar a que concluya el tiempo previsto para el fin del contrato y exigir entonces al inquilino que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y seguridad) o conservar la obra efectuada, sin que el inquilino tenga derecho a que se le abone el coste de la obra.

Por lo que se refiere a las obras de conservación o reparación necesarias, pero no urgentes, el inquilino debe ponerlas en conocimiento del propietario a la mayor brevedad posible. Si éste no atendiera el requerimiento, el inquilino podrá llevar a cabo las reparaciones y reclamar su importe al propietario. Si, en cambio, el propietario responde a la comunicación del inquilino y discute la naturaleza "necesaria" de las obras, el inquilino podrá realizar las obras sin perjuicio de que el propietario pueda ejercer la pertinente acción judicial.

En el caso de no existir autorización del propietario, este tiene derecho bien a resolver unilateralmente el contrato bien a exigir al inquilino, al concluir el contrato, la reposición de las cosas al estado anterior, o ambas cosas a la vez.

Si el propietario conserva en la vivienda la modificación efectuada por el inquilino no podrá exigir en ese caso indemnización alguna.

Pero en todo caso, exista o no autorización del propietario, si las obras han provocado una disminución de la estabilidad o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el propietario podrá exigir, de forma inmediata, que el inquilino reponga las cosas al estado anterior.

Por otra parte, el inquilino podrá realizar en la vivienda, sin consentimiento del propietario, todas aquellas obras que no modifiquen la configuración de la vivienda o debiliten la estructura del edificio, así como disminuyan su seguridad.

En este sentido, el inquilino estará obligado, al termino del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así se lo exigiera el propietario.

Derechos y deberes de inquilino y propietario

41. Derechos del propietario.

  • A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino. También podrá resolver el contrato en caso de subarriendo inconsentido, transformación de la vivienda en local de negocio, daño intencionado del inquilino contra la propiedad y por expropiación forzosa, entre otras.
  • A ser informado y consultado antes de realizar un posible subarriendo.
  • A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
  • A cobrar puntualmente la renta.
  • A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
  • A disfrutar de las obras de mejora de la vivienda que haya hecho el inquilino.

42. Obligaciones del propietario.

  • A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  • A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones:
    • Que el deterioro sea imputable al inquilino.
    • Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  • A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.

43. Derechos del inquilino.

  • Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad.
  • Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
  • A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  • Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
  • A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  • A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
  • A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
  • A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.

44. Obligaciones del inquilino.

  • A pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
  • Al pago de la fianza.
  • A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso si la obra dura más de veinte días el propietario tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.
  • Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.

45. ¿Quién debe asistir a las asambleas de la Comunidad de Propietarios?

El propietario de la vivienda o un representante autorizado por él mismo.

Incumplimiento de contrato

46. ¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de mi conducta?

El propietario deberá comunicarle las quejas de la comunidad. Lo mejor es no volver a causar molestias a la Comunidad de Propietarios ya que de lo contrario, el propietario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).

47. ¿Qué es el desahucio?

Es un procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino de la vivienda por falta de pago, para que el propietario pueda volver a disponer de su uso, bien para su uso propio, bien para alquilarla de nuevo. Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. Si la deuda es inferior a 900 €, no se requiere abogado o procurador.

La ley además permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean.

El desahucio únicamente se plantea para reclamar el desalojo. Por lo tanto, en este juicio no se pueden plantear otras cuestiones.

48. ¿Puede echarme un propietario si quiere ceder la vivienda a sus descendientes?

No. El único supuesto en el que se podría extinguir un contrato sin otorgarle la posibilidad de prorrogar hasta los cinco años es si el propietario hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesita la vivienda para sí mismo antes de cinco años.

49. ¿Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda?

No se puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, o en su defecto de la autoridad judicial competente. La inclusión en la vivienda está tipificada como allanamiento de morada.

 

Consultar Ley de Arrendamientos Urbanos: "LAU" Click sobre este Texto

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